作者：岚雾

年轻法官，就案件“如何判”求助资深法官。答案是：

“先听听双方律师怎么说”。

不过真相虽说是“越辩越明”，但对垒一方的答辩也有可能是在“搅浑水”，歪曲真相。

一则案例被告方的答辩及原告方的答辩之答辩，有点小意思。

案情简介

王某和左某东西相邻，因为是同一祖上亲戚关系，故左某住房借用了属于王某的西山墙。1991年，为了方便出行，左某向王某提出：想在与王某东山墙连在一起的祖上留下的围墙开门，要达到通行的目的，就必须通过王某后山墙自然延伸处的巷道。为了慎重，两家在居委会的见证下签了个协议，对这个事实进行了确认，虽然没有确定巷道土地使用权的问题。但协议强调：日后若左某转让出卖此房，由左某通知其买主，并沿两家山界封死。

二十多年来，两家相安无事。直至2018年，左某的儿子王小某，在这用来通行巷道中，特别是王某的房屋的后窗户的下栽花种草，喷洒农药等挑衅行为，两家纠纷，王某才知道，左某在1996年将巷道土地使用权登记在了自己名下，后左某又通过买卖的方式将使用权转移给儿子王小某。

王小某放花盆的行为是对这个巷道宣示主权。自家后山墙的自然延伸处，怎可能是他人有土地使用权？王某拿着协议到处咨询，寻找法律救济，先提起行政诉讼，因行政行为超过二十年时效无果后，又以左某为被告提起土地使用权确认的民事诉讼，两级法院以不是民事诉讼范围驳回起诉。

无奈下，王某又提起相邻协议履行之诉：左某将房屋出卖给他人，按协议必须沿两家山界封死巷道。

以下是被告左某律师的答辩，及原告王某律师答辩之答辩。

答辩之一▼

本案不是相邻权纠纷，而地役权纠纷。理由是双方相邻双方已经领取了土地证，法律上的相邻权是指相邻各方为对方通行排水用水采光，房屋建设与修缮，各灯管道的铺设等提供便利。因相邻权是法定的权利，所以此协议是地役权协议。

答辩之答辩▼

被告方的逻辑是：相邻权，因为是“法定”，故无需“约定”（无需协议）。请问当初签协议的最初目的是什么？是在东围墙开门，开门是为方便通行，“通行”当然是相邻权的一部分。

认可被告方的地役权纠纷观点。地役权根据需役地与供投地人自愿达成的约定而产生的。是地役权人通过利用他人的不动产而使自己不动产获得更大的效益，地役权自地役权生效设立。结合本案，如果是地役权纠纷，左某是地役权人（需役地人），王某的是供役地人，这更能说明涉案巷道是原本是原告王某享有土地使用权吗？被告左某擅自冒领土地证的行为就是侵权。

地役权是通过协议而产生的，其纠纷本质也是合同纠纷。“有约必守”是民商事的其本原则。只要不具有《合同法》52条规定无效及58条规定可撤销的条件，签约双方都必须履行。本案是左某是有条件有期限使用供役地：“房屋转让他人之时”，是期限；“只给左某使用”，是条件。左某房屋的买受人不享有地役权。现供役地人王某提出要求左某履行地役权协议当然具有正当性。

点评：王某看似有理，但是再进一步分析下去，就发现不对了：因为左某申领了巷道土地使用权证，左某就不再是通过协议而享有地役权人了，而是真正使用权人，原地役权协议因条件发生变化，因履行不能而失效，至此，案件如何裁判就很明朗了。可惜的是被告的答辩没有按这样的思路分析下去，只是想通过“地役权”这样一个相对冷僻的法律概念，混淆一下视听，搅下浑水。

答辩之二▼

涉案巷道是答辩人（左某）从祖上分得的遗产所得，原告（王某）并无取得使用权的依据。（证据民国三十年的分家书）

答辩之答辩▼

本案是协议履行的合同纠纷，不是物权确认纠纷，此观点与本案无关。

不存在通过遗产分得土地使用权问题。左某的丈夫与王某的父亲确实是同一祖上的堂兄弟，在民国三十年确实有一个分家书。可是民国的分家书，现在有用吗？爱新觉罗家族今天可不可以说故宫是他们的，天安门广场是他们家的？答案是不言自明的。这样说并不代表家族世代传承的财产不存在，但对于地产来说，而有房产才有地产，换句话来说，如果房子灭失了，地产也就不存在了。我国土地是公有，无论谁使用都要经过严格的审批。王某、左某房屋都是1980年时新建，面积大小，位置确定都经过了政府的审批，不是源于祖上财产的继承。原被告因建造房屋取的物权，都属于原始取得，除了土地审批规定的面积和区域外，还有房屋正常使用自然延伸之处，即民间所说的“前一丈，后八尺”。王某对涉案巷道有使用权，基于房屋的墙基的自然延伸，属于原始取得。左某房屋位于王某的西侧的，向东拐一个弯，对邻居房屋自然延伸之处享有土地使用权不合常理。

点评：拿出民国三十年的分家书来说事，律师在寻找对当事人有利证据方面所下的功夫，真够得“上穷碧落下黄泉”，任何一个当事人真不可以小看律师的作用。看起来此观点偏题了，给了原告反击的机会，但被告方是把本案的实质呈现：土地使用权之争。让法官

通过判决去安抚原告心生不平的“土地使用权”的情绪还是有点难的。

答辩之三▼

原告（王某）不诚实信用，抢夺答辩人（左某）土地使用权，现答辩人当庭通知解除与原告签订的协议。

答辩之答辩▼

解除权是形成权，虽然可以单方面行使，但应当有法定或者约定的理由。本案中协议没有约定解除权的条件，故不存在“约定”。从“法定”来说只有特殊合同，如加工承揽合同，定作人有任意的解除权。普通合同，只有相对方构成根本违约，履行合同一方才能行使解除权。解除权通知到送达对方后，对方还有三个月的异议期。在异议期内，相对方还可以通过仲裁或者诉讼确认解除合同的效力。通知解除合同只是产生一个证据效力，并不能产生双方认可的解除合同效力。本案是履行了的二十年多年的协议，协议一方王某一直保障左某的地役权并没有根本违约行为。依法行使诉权无关诚信，更无关违约，根本不存地单方面行使解除权条件，从来就不存当庭“通知解除”，就产生合同立即解除的情况。

点评：“当庭通知解除合同”有点小创新。

答辩之四▼

答辩人认为原告签订的协议是无效的。理由最早房屋是左某丈夫的，丈夫去逝后，左某不是唯一继承人，房屋是家庭成员共同共有。左某没有经过家人的同意签这个协议是无效的。

答辩之答辩▼

此协议不涉及所有权的问题，也非对共有财产处分，无需考虑共有权人都应当同意的无权处分问题。协议只是方便左某通行而签订，左某就是协议一方当事人，并不涉及其他人，何况五年后左某领了房屋的所有权证，权属问题进行追认。协议二十多年了，房屋共有权人从这巷道行走次数无以计数，这当然是共有权人对这一协议的追认！不能享有权利时左某是房屋所有权人，土地使用权人，履行义务时左某就是无权处分人。

点评：咋看下，答辩的观点似乎还是有点道理的。

答辩之五▼

即使协议有效，结合协议的全部内容，两家的山墙山界是指祖上开了门的围墙，现在同意将这个围墙所开之门封死。

答辩之答辩▼

这是有悖常识结论。刚刚被告已经自认是地役权纠纷，既然是地役权纠纷，从地役权基本原理分析，“开门围墙”一定不与原被告房屋相连接。事实是两家东西相邻，围墙开门之处，位于两家的东北，与两家住宅都没有直接连接，怎么能成为两家的界址？

点评：此观点看似很荒唐，如果法官对地役权原理理解不够，没有空间概念，没有方位观点，又没有去现场，就可能得到支持

答辩之六▼

左某将房屋出卖给儿子王小某，是名为买卖，实为赠予，只卖给“儿子”，也不是“外人”。所以协议约定解除条件没有成就。

答辩之答辩▼

本案房屋买卖有真实对价和买卖协议，转让价格的高低对本案没有实质影响。哪条法律能界定：什么样的价格是买卖、什么样的价格是赠予？又有哪条法律规定“名为买卖，实为赠予”不是“买卖”？无论是买卖还是赠与，都是权利转让的一种方式。协议原话是房屋“转卖给他人”，只要房屋所有权转让，协议中封死两家山界条件就应当成就，如果“名为买卖，实为赠予”不是“买卖”，不是“转让”，被告只要将所有的“买卖”都做成“赠与”，不但可以逃税，而且可使协议履行条件永无成就之日。更没有哪条法律解释，能把“他人”是等同于“外人”。

点评：没有法律规定，只能靠承办法官的自由裁量。如果法官真的要这样裁量，当事人还真的没撤。

事实真相如何，法庭如何裁判，暂不作讨论。但对垒双方在寻找对当事人有得利观点和证据方面的努力，及对法律的宣传及适用所起的作用值得借鉴。